Il settore immobiliare italiano, dopo un intenso ciclo espansivo avviato nella seconda metà del 2024 e culminato nei primi sei mesi del 2025, mostra segnali di attenuazione nella seconda parte dell’anno, e mantiene una prospettiva di crescita moderata e costante per i prossimi tre anni. È quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma, che ha analizzato le dinamiche dei 13 principali mercati italiani, tra cui Milano, Roma, Napoli, Torino e Bologna.
Nel 2025, le compravendite di abitazioni sono cresciute del +5,5%, confermando la fase di ripresa iniziata nell’ultimo trimestre del 2024. Il traino principale è stato rappresentato dalle operazioni assistite da mutuo, che hanno registrato un incremento del +25,5% nel primo semestre rispetto allo stesso periodo del 2024, mentre quelle sostenute da liquidità sono rimaste sostanzialmente stabili. A favorire questa tendenza hanno contribuito la bassa inflazione, il recupero del potere di acquisto delle famiglie e tassi di interesse sui mutui ancora contenuti, che hanno spinto le banche ad erogare maggiore capitale per l’acquisto della casa.
I prezzi delle abitazioni, dopo una crescita più sostenuta nei primi mesi (+1,3% nel primo semestre), si sono moderati nella seconda metà dell’anno (+0,6%). Su base annua, il rialzo medio si attesta al +1,5%, con un trend positivo ma in progressivo rallentamento rispetto al biennio 2022-2023. Secondo Nomisma, il mercato è “ancora vitale, ma con segni di maggiore cautela rispetto al rimbalzo osservato nei primi mesi dell’anno”.
La domanda si sposta verso la locazione, crescono i canoni
Parallelamente, si registra uno spostamento della domanda potenziale verso la locazione: la quota di chi preferisce affittare piuttosto che acquistare è ora del 51%, contro il 49% degli acquirenti. La crescita della domanda di affitto (+4 punti percentuali nell’ultimo anno) è attribuita sia alla ricerca di soluzioni temporanee in attesa di condizioni di mercato più favorevoli, sia alla crescente adattabilità della locazione ai cambiamenti nel mondo del lavoro e negli stili di vita.
Il sovraffollamento del segmento locativo ha spinto i canoni verso l’alto (+3,5% su base annua), con una differenziazione tra tipologie di contratto: i contratti ordinari sono diminuiti del 2%, mentre quelli transitori e per studenti hanno registrato incrementi rispettivamente del +3,1% e +9,5%.
Le previsioni per il triennio 2026-28
Per quanto riguarda i tempi medi di assorbimento, la vendita di un’abitazione richiede in media 4,7 mesi, mentre la locazione si conclude in circa 1,9 mesi, con una tendenza al consolidamento dei livelli raggiunti negli ultimi anni.
Le previsioni per il triennio 2026-2028 indicano una crescita moderata delle compravendite (+0,9% nel 2026, +0,7% nel 2027, +1,4% nel 2028), che porterà le transazioni oltre quota 780mila al termine del 2028. I prezzi continueranno a salire, ma con tassi di crescita sempre più contenuti: +1% nel 2026, +0,7% nel 2027 e +0,5% nel 2028, tassi inferiori all’inflazione.
Nel segmento corporate, nonostante il contesto internazionale complesso segnato da rallentamento economico e tensioni geopolitiche, l’Italia mantiene segnali di resilienza. Nei primi nove mesi del 2025 gli investimenti immobiliari hanno raggiunto 7,8 miliardi di euro (+21,9% rispetto al 2024), con un preconsuntivo di 11,5 miliardi entro fine anno. Il settore continua a dimostrare vitalità e capacità di attrarre capitali, in linea con i trend degli altri mercati dell’Europa meridionale.